Décret tertiaire
Mise en conformité décret tertiaire : la méthode pour atteindre −40 % en 2030
La mise en conformité au décret tertiaire ne se joue pas sur la déclaration annuelle, mais sur la trajectoire de consommation entre aujourd’hui et le 31 décembre 2031, date de la première vérification. Beaucoup d’assujettis déclarent correctement sur OPERAT sans savoir s’ils atteindront leur objectif 2030, ni avec quels travaux. Cette page présente la méthode que nous appliquons, étape par étape, pour transformer une obligation en programme d’économies piloté par le retour sur investissement.
Mis à jour le 02/11/2026 · Lecture 6 min
Pourquoi une méthode plutôt qu'une liste de travaux
Le décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 (article L174-1 du Code de la construction et de l’habitation) impose un résultat, pas des moyens. Aucun équipement n’est obligatoire au titre du décret tertiaire : c’est la consommation d’énergie finale déclarée qui est comparée à l’objectif. Deux conséquences pratiques en découlent.
D’abord, l’ordre des actions compte autant que leur nature. Un investissement lourd engagé trop tôt peut immobiliser le budget alors que des actions de pilotage moins coûteuses auraient produit l’essentiel du gain. Ensuite, la trajectoire doit être pensée à l’échelle du patrimoine et de la décennie : 2030 n’est que la première marche avant −50 % en 2040 et −60 % en 2050.
La méthode ci-dessous vise donc un double équilibre : atteindre l’objectif réglementaire et maximiser le retour sur investissement de chaque euro engagé.
Étape 1 : état des lieux et fiabilisation des données OPERAT
Tout commence par une photographie fidèle de la situation : surfaces assujetties, activités exercées, répartition des responsabilités entre propriétaire et preneur, et historique de consommation par énergie.
Ce qu'il faut vérifier
- Le périmètre : le seuil de 1 000 m² s’apprécie par bâtiment, partie de bâtiment ou ensemble de bâtiments sur un même site. Une erreur de périmètre fausse toute la suite.
- Les entités fonctionnelles assujetties (EFA) : chaque EFA déclarée sur OPERAT doit correspondre à une réalité d’usage et de comptage.
- Les consommations : électricité, gaz, réseaux de chaleur et de froid, fioul. Les données doivent couvrir l’année de référence envisagée et les années récentes.
- Les indicateurs d’intensité d’usage : horaires, occupation, surfaces par activité. Ils conditionnent l’ajustement des objectifs et le calcul en valeur absolue.
Pour la déclaration elle-même, consultez notre guide OPERAT : déclarer pas à pas.
Étape 2 : choisir l'objectif et l'année de référence
Vous pouvez viser l’objectif en valeur relative (−40 % par rapport à l’année de référence) ou l’objectif en valeur absolue fixé par arrêté pour votre catégorie. Depuis l’arrêté « valeurs absolues VI » du 1er août 2025 (publié au JO le 06/09/2025), toutes les catégories d’activité disposent d’un objectif 2030 en valeur absolue.
Comment trancher
- Un bâtiment déjà performant atteint souvent plus facilement la valeur absolue qu’une baisse de 40 %.
- Un bâtiment très consommateur en 2010-2022 a intérêt à choisir une année de référence haute, à condition de disposer de données fiables pour cette année.
- Le choix se fait EFA par EFA, avec une vision d’ensemble du patrimoine.
Ces arbitrages sont détaillés dans nos pages objectif relatif ou valeur absolue et choisir son année de référence.
Étape 3 : audit et identification des gisements
L’audit mesure l’écart entre la consommation actuelle et l’objectif, puis identifie où se trouvent les économies. Il examine cinq familles de leviers :
- Le pilotage : GTB, régulation, programmation horaire, détection des dérives (levier pilotage).
- Les équipements de chauffage, de refroidissement et d’eau chaude (levier chauffage et climatisation).
- L’éclairage (levier éclairage).
- L’enveloppe : isolation, menuiseries, toiture (levier isolation).
- Les usages et l’exploitation : consignes, horaires, maintenance, contrats (levier sobriété).
À ces leviers d’économie s’ajoute la production d’électricité renouvelable autoconsommée sur site, qui fait l’objet d’une page dédiée au photovoltaïque.
Pour chaque gisement, l’audit chiffre l’investissement, le gain annuel en kWh et en euros, et le temps de retour. Si votre entreprise est par ailleurs soumise à l’audit énergétique obligatoire, les deux démarches gagnent à être menées ensemble.
Étape 4 : construire un plan d'actions classé par TRI
Le plan d’actions ordonne les gisements selon leur temps de retour sur investissement (TRI) et leur contribution à l’objectif. La logique générale est la suivante :
| Horizon | Type d'actions | Logique |
|---|---|---|
| Court terme | Réglages, consignes, horaires, remise en état de la régulation | Investissement faible, gain rapide |
| Moyen terme | GTB, éclairage, variation de vitesse, remplacement de générateurs en fin de vie | Investissement modéré, gains durables |
| Long terme | Enveloppe, changement d'énergie, production renouvelable | Investissement lourd, à caler sur les cycles de rénovation |
Le classement par TRI n’est pas mécanique. Une action à TRI long peut être prioritaire si elle conditionne l’atteinte de l’objectif, si un équipement arrive en fin de vie, ou si une autre obligation l’impose (décret BACS, loi APER). Le plan doit aussi distinguer les actions à la charge du propriétaire et celles à la charge du preneur.
La structuration complète d’un plan pluriannuel est expliquée dans notre page plan d’actions et plan pluriannuel de travaux.
Étape 5 : sécuriser le financement CEE avant de signer
Les certificats d’économies d’énergie (CEE) financent une partie des travaux éligibles. Sur la 6e période (2026-2030, décret n° 2025-1048), l’obligation est portée à 1 050 TWhc par an.
La règle décisive : le rôle actif et incitatif de l’obligé ou de son délégataire doit être formalisé avant la signature du devis. Son absence est la première cause de refus d’un dossier. Pour les travaux de chauffage, le coup de pouce « chauffage des bâtiments tertiaires » bonifie certaines opérations à condition que les travaux soient achevés avant le 31/12/2027.
Notre approche : un accompagnement CEE pour maximiser le ROI de chaque opération, intégré au plan d’actions dès sa conception. Voir financer : CEE et aides.
Étape 6 : mise en œuvre et AMO travaux
Un plan d’actions ne produit d’économies qu’une fois exécuté correctement. L’assistance à maîtrise d’ouvrage (AMO) couvre :
- la rédaction du cahier des charges, avec des exigences de performance mesurables ;
- la consultation des entreprises et l’analyse comparative des offres ;
- le suivi d’exécution et la vérification de la conformité aux fiches CEE ;
- la réception, la mise en service et le contrôle des réglages.
Ce dernier point est souvent négligé. Une PAC mal paramétrée ou une GTB livrée sans programmation adaptée ne délivre pas le gain attendu. Voir notre expertise AMO travaux jusqu’à la réception.
Étape 7 : suivi, déclaration et ajustement
Chaque déclaration annuelle sur OPERAT est l’occasion de mesurer l’écart à la trajectoire. Le suivi consiste à :
- comparer la consommation réelle à la consommation attendue après travaux ;
- détecter les dérives (réglages modifiés, usages nouveaux, équipements défaillants) ;
- ajuster le plan d’actions en conséquence, plutôt que d’attendre 2031 ;
- vérifier l’attestation numérique, pleinement obligatoire depuis le 01/07/2026.
Un système de suivi automatisé (GTB, sous-comptage) facilite ce travail. Il est d’ailleurs exigé par le décret BACS pour les systèmes de chauffage ou de climatisation de plus de 70 kW.
Étape 8 : la modulation, en dernier recours
Lorsque l’objectif ne peut pas être atteint pour des raisons techniques, architecturales, patrimoniales, de changement d’activité ou de coûts manifestement disproportionnés, un dossier technique de modulation peut être déposé. Pour l’objectif 2030, il doit l’être avant le 30/09/2027.
La modulation n’est pas une stratégie de contournement. Elle exige de démontrer que les actions pertinentes ont été étudiées et chiffrées. C’est précisément le travail réalisé aux étapes 3 et 4. Tous les détails sont dans notre page dossier de modulation.
- 1. Signer le devis avant d'avoir formalisé les CEE. Le rôle actif et incitatif doit précéder l'engagement. Après, la prime est en principe perdue.
- 2. Choisir l'année de référence sans données complètes. Une année favorable sur le papier mais mal documentée fragilise toute la trajectoire et la déclaration.
- 3. Commencer par les travaux les plus visibles plutôt que les plus rentables. Sans classement par TRI, le budget s'épuise avant d'avoir capté les gains de pilotage et d'exploitation.
- 4. Ignorer la répartition entre propriétaire et preneur. Les deux sont redevables. Sans clause ni plan partagé, les actions se bloquent et chacun reste exposé aux sanctions.
- 5. Compter sur la modulation comme plan A. Un dossier déposé sans étude sérieuse des actions possibles risque le refus, et l'échéance du 30/09/2027 laisse peu de marge pour se rattraper.
Ce qui se passe si l'objectif n'est pas atteint
L’administration peut mettre en demeure l’assujetti de produire un programme d’actions, publier la liste des assujettis défaillants et prononcer une amende pouvant atteindre 1 500 € pour une personne physique et 7 500 € pour une personne morale. Au-delà de l’amende, l’enjeu réel est la valeur du patrimoine et l’attractivité locative. Le détail figure sur notre page sanctions et contrôles et sur service-public.fr.
Questions fréquentes
Comment atteindre les objectifs du décret tertiaire ?
En suivant une méthode structurée : fiabiliser les données OPERAT, choisir l’objectif le plus atteignable (relatif ou valeur absolue), auditer les gisements, classer les actions par temps de retour sur investissement, sécuriser les CEE avant tout devis, piloter les travaux jusqu’à la réception, puis suivre la consommation chaque année. La modulation n’intervient qu’en dernier recours, sur dossier technique.
Par quoi commencer pour réduire de 40 % sa consommation ?
Par l’état des lieux et l’audit. Avant tout investissement, il faut connaître l’écart réel à l’objectif et la répartition des consommations par usage. Les actions de pilotage et d’exploitation, peu coûteuses, sont généralement étudiées en premier, car elles conditionnent l’efficacité des travaux plus lourds qui suivront.
Le décret tertiaire oblige-t-il à faire des travaux ?
Non, il impose un résultat de consommation, pas des travaux précis. Un assujetti peut atteindre son objectif par la sobriété et le pilotage seuls si son bâtiment s’y prête. En pratique, l’écart à combler et l’horizon 2040-2050 conduisent le plus souvent à combiner exploitation, équipements et, à terme, enveloppe.
Quand faut-il déposer un dossier de modulation ?
Pour l’objectif 2030, le dossier technique de modulation doit être déposé avant le 30/09/2027. Il doit démontrer, étude à l’appui, que certaines actions sont impossibles ou économiquement disproportionnées. Il est donc préférable de lancer l’audit suffisamment tôt pour disposer des éléments chiffrés nécessaires.
Un bureau d'études est-il obligatoire ?
Non, aucun texte n’impose de recourir à un bureau d’études pour la déclaration. En revanche, le dossier technique de modulation doit être établi par une personne disposant des compétences requises, et l’audit, le plan d’actions et le montage CEE demandent une expertise technique et réglementaire que peu d’organisations ont en interne.