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Décret tertiaire hôtel : réduire les consommations sans toucher à l'expérience client
Un hôtel fonctionne jour et nuit, toute l’année, avec un niveau de confort qui fait partie de la promesse commerciale. Réduire ses consommations de 40 % d’ici 2030 ne peut donc pas passer par des restrictions visibles pour le client. Le décret tertiaire oblige les exploitants et propriétaires hôteliers à travailler là où le client ne voit rien : production d’eau chaude, chauffage et climatisation des chambres inoccupées, pilotage technique.
Les enjeux propres à l'hôtellerie
Trois traits distinguent l’hôtel d’un immeuble de bureaux :
- Le fonctionnement continu. Pas de réduit de nuit généralisé : les chambres occupées doivent rester confortables, l’eau chaude disponible à toute heure.
- L’occupation variable. Selon la saison, les événements ou la conjoncture, le taux d’occupation varie fortement, et avec lui les consommations. Une année de référence prise en période de forte activité ne se compare pas à une année creuse.
- La multiplicité des usages. Chambres, restaurant, bar, salles de séminaire, blanchisserie, piscine, spa : un même établissement réunit plusieurs activités aux profils de consommation très différents.
Il faut aussi composer avec la répartition propriétaire-exploitant, très fréquente dans le secteur : murs détenus par une foncière, exploitation par un groupe, une franchise ou un contrat de gestion. Les deux sont redevables du décret tertiaire.
Catégories d'activité concernées dans OPERAT
L’hôtellerie dispose de valeurs absolues propres, déclinées selon le type d’établissement et les espaces associés. Un hôtel peut donc combiner plusieurs sous-catégories : hébergement, restauration, salles de réunion, bureaux, espaces de bien-être. La part usages de la valeur absolue est modulée par des indicateurs d’intensité d’usage, dont l’occupation : il est essentiel de les renseigner plutôt que de laisser OPERAT appliquer la valeur étalon. Les fiches officielles sont publiées sur le site du ministère. Pour arbitrer entre objectif relatif et valeur absolue, voir objectif relatif ou valeur absolue.
Postes de consommation dominants d'un hôtel
- Eau chaude sanitaire : douches, bains, cuisine, blanchisserie. Production souvent centralisée, avec des boucles de distribution permanentes et des pertes thermiques importantes.
- Chauffage et climatisation des chambres : ventilo-convecteurs ou systèmes à débit de réfrigérant variable, parfois en fonctionnement dans des chambres vides.
- Ventilation : chambres, cuisines, salles de séminaire.
- Restauration : cuisson, froid, extraction.
- Espaces de bien-être : piscine chauffée, spa, hammam, lorsqu’ils existent, avec des besoins de chauffage d’eau et de déshumidification importants.
- Blanchisserie intégrée : lavage, séchage, repassage.
Leviers prioritaires en hôtellerie
Coupler chambres et réservation
Mettre la chambre en mode inoccupé tant qu’elle n’est pas louée, et la remettre en confort avant l’arrivée du client, est un levier propre à l’hôtellerie. Il suppose de relier le système de gestion hôtelière, la GTB et les terminaux de chambre. Voir levier pilotage : GTB et régulation et, pour la technique GTB, smt-en.com.
Optimiser la production et la distribution d'eau chaude
Calorifugeage des réseaux, réglage des températures dans le respect des règles sanitaires de prévention des légionelles, récupération de chaleur sur les groupes froids ou sur les eaux grises, pompes à chaleur dédiées à l’eau chaude.
Renouveler la production de chaleur et de froid
Le remplacement d’une chaudière ou d’un groupe froid est l’occasion de passer à une pompe à chaleur ou de se raccorder à un réseau de chaleur. Voir levier chauffage et climatisation.
Éclairage et parties communes
LED, détection dans les circulations, programmation des éclairages de façade et d’enseigne.
Travaux d'enveloppe lors des rénovations
Une rénovation complète des chambres, souvent planifiée par cycles, est le moment de traiter menuiseries et isolation, sans fermeture supplémentaire de l’établissement.
Taux d'occupation et modulation : ne pas se pénaliser
Une hausse durable de fréquentation augmente mécaniquement les consommations. Deux mécanismes permettent d’en tenir compte :
- Les indicateurs d’intensité d’usage de la valeur absolue, qui ajustent l’objectif à l’activité réelle déclarée.
- La modulation liée au volume d’activité pour l’objectif relatif, qui se justifie avec des données d’activité fiables sur la durée.
Le choix de l’année de référence compte aussi : une année marquée par une activité anormalement faible ne donne pas une base représentative. Lorsque des contraintes techniques ou patrimoniales empêchent d’atteindre l’objectif (hôtel classé, façades protégées), un dossier de modulation peut être préparé.
Autres obligations souvent concernées
- Décret BACS : systèmes de chauffage ou de climatisation de plus de 290 kW depuis le 01/01/2025, entre 70 et 290 kW au 01/01/2030 pour l’existant. La régulation pièce par pièce sur l’existant est également reportée au 01/01/2030.
- IRVE : parcs de stationnement de plus de 20 places, avec des points de recharge obligatoires depuis le 01/01/2025 pour les bâtiments non résidentiels existants, selon les conditions des textes.
- Loi APER : parkings extérieurs de plus de 1 500 m², fréquents pour les hôtels de périphérie et d’aéroport.
- Audit énergétique : pour la société d’exploitation dont la consommation finale moyenne dépasse 2,75 GWh/an, ou certification ISO 50001 au-delà de 23,6 GWh/an au 11/10/2027.
Approche multi-sites pour un groupe hôtelier
Un groupe ou un réseau d’hôtels gagne à :
- distinguer les établissements en propre, en location, en franchise et en contrat de gestion, puisque les redevables changent ;
- comparer les hôtels entre eux à occupation équivalente, par exemple en consommation par nuitée, pour repérer ceux qui dérivent ;
- définir un standard technique d’enseigne (consignes de chambre, températures d’eau chaude, programmation) ;
- caler le plan d’actions sur le calendrier des rénovations déjà prévues ;
- centraliser les déclarations OPERAT et les attestations.
CEE pertinentes pour l'hôtellerie
En période P6 (2026-2030) : BAT-TH-116 (GTB de classe A ou B, bâtiment de plus de 2 ans), BAT-TH-146 et BAT-TH-155 (calorifugeage des réseaux et des points singuliers), BAT-TH-163 et 164 (pompes à chaleur, avec coup de pouce chauffage tertiaire pour les travaux achevés avant le 31/12/2027), BAT-TH-127 (raccordement à un réseau de chaleur) et BAT-EQ-127 (LED, non cumulable avec BAT-TH-116). Condition commune : le rôle actif et incitatif de l’obligé, formalisé avant la signature du devis. Notre accompagnement CEE vise à maximiser le ROI des travaux.
Questions fréquentes
Un hôtel de 50 chambres est-il soumis au décret tertiaire ?
Cela dépend de sa surface, pas de son nombre de chambres. Le seuil est de 1 000 m² de surfaces tertiaires sur le bâtiment ou le site, parties communes, restaurant et locaux techniques compris selon les règles de calcul. Un hôtel de 50 chambres peut tout à fait l’atteindre. Une vérification sur plans ou à partir des données cadastrales permet de trancher.
Le propriétaire des murs ou l'exploitant : qui doit agir dans un hôtel ?
Les deux sont redevables. En général, le propriétaire porte les investissements sur l’enveloppe et les équipements lourds, l’exploitant les réglages, la maintenance et les usages. La répartition dépend du bail ou du contrat de gestion. Elle doit être formalisée, y compris pour savoir qui déclare dans OPERAT et qui fournit les données.
La piscine et le spa comptent-ils dans les consommations déclarées ?
Oui, s’ils font partie de l’établissement assujetti. Ils doivent être rattachés à la sous-catégorie adaptée, avec leurs consommations. Ce sont souvent des postes importants, sur lesquels la couverture des bassins, la récupération de chaleur sur la déshumidification et le pilotage des températures sont des leviers à étudier.
Comment intégrer les variations saisonnières d'un hôtel balnéaire ?
L’objectif s’apprécie sur des consommations annuelles, ce qui lisse la saisonnalité. Il faut en revanche veiller à la représentativité de l’année de référence et renseigner les indicateurs d’intensité d’usage. Pour un établissement fermé une partie de l’année, la période de fermeture doit apparaître clairement dans les données déclarées.