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Décret BACS : l'obligation d'automatisation des bâtiments tertiaires, et ce qu'elle doit vous rapporter
Le décret BACS impose aux bâtiments tertiaires équipés d’un chauffage ou d’une climatisation de forte puissance de disposer d’un système d’automatisation et de contrôle. Beaucoup de propriétaires et d’exploitants le vivent comme une contrainte technique de plus. Bien traité, il devient pourtant l’outil qui rend mesurables, et donc atteignables, les objectifs du décret tertiaire.
Ce que dit le décret BACS, en une page
Le décret BACS (pour Building Automation and Control Systems) transpose en droit français une exigence de la directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments. Il a été introduit par le décret n° 2020-887 du 20 juillet 2020, étendu aux bâtiments de plus de 70 kW par le décret n° 2023-259 du 7 avril 2023, puis son calendrier a été aménagé par le décret n° 2025-1343 du 26 décembre 2025.
Son principe est simple : un bâtiment tertiaire dont les installations techniques sont puissantes doit être capable de mesurer, d’analyser et d’ajuster ses consommations. Le texte ne vous impose pas une marque, un logiciel ou une architecture. Il fixe des fonctions à assurer.
Les bâtiments concernés
Le décret vise les bâtiments tertiaires, publics ou privés : bureaux, commerces, hôtels, entrepôts chauffés, établissements de santé, enseignement, etc. Le critère déterminant n’est pas la surface, mais la puissance nominale utile du système de chauffage ou de climatisation, éventuellement combiné à un système de ventilation :
- plus de 290 kW : l’obligation s’applique depuis le 1er janvier 2025 ;
- entre 70 et 290 kW, bâtiment existant ou dont le permis de construire a été déposé avant le 9 avril 2024 : l’échéance est désormais fixée au 1er janvier 2030 (elle était initialement au 1er janvier 2027) ;
- bâtiment neuf : le système doit être en place dès la construction ;
- renouvellement du générateur : le remplacement d’un système de chauffage ou de climatisation déclenche l’obligation, sans attendre l’échéance.
La puissance s’apprécie à l’échelle du bâtiment et de ses systèmes : plusieurs générateurs qui desservent un même bâtiment s’additionnent. C’est l’une des premières vérifications d’un check-up, car un patrimoine multi-sites comporte souvent des bâtiments que l’on croit sous le seuil et qui ne le sont pas.
Ce que le système doit savoir faire
Le CCH fixe des exigences fonctionnelles. Le système d’automatisation et de contrôle doit :
- suivre, enregistrer et analyser les données de consommation par zone fonctionnelle, à un pas de temps horaire ;
- conserver ces données à l’échelle mensuelle pendant cinq ans ;
- situer l’efficacité énergétique du bâtiment par rapport à des valeurs de référence et détecter les pertes d’efficacité des systèmes techniques ;
- informer l’exploitant ou le gestionnaire des possibilités d’amélioration ;
- être interopérable avec les différents systèmes techniques du bâtiment ;
- permettre un arrêt manuel et une gestion autonome de chaque système technique.
Le guide d’application publié par la Direction de l’habitat, de l’urbanisme et des paysages (DHUP) en janvier 2026 précise qu’un système atteignant la classe C de la norme NF EN ISO 52120-1 est réputé conforme. Le détail des classes, et ce qui distingue une classe C d’une classe A ou B, est traité sur notre page classes GTB et norme ISO 52120-1.
Pour l’architecture technique d’une GTB (protocoles, automates, supervision), notre équipe publie des contenus dédiés sur smt-en.com. Cette page se concentre sur l’obligation et sur ce qu’elle doit vous permettre d’atteindre.
Pourquoi le décret BACS est d'abord un outil de pilotage
Le lien direct avec le décret tertiaire
Un bâtiment soumis au décret BACS dépasse presque toujours 1 000 m² de surface tertiaire. Il est donc, dans la plupart des cas, également assujetti au décret tertiaire et à son objectif de réduction des consommations de 40 % en 2030 par rapport à l’année de référence, ou à l’atteinte d’une valeur absolue.
Or on ne réduit durablement que ce que l’on mesure. Les fonctions exigées par le décret BACS sont précisément celles qui permettent :
- d’identifier où part l’énergie, zone par zone ;
- de corriger les programmations inadaptées (chauffage la nuit, climatisation le week-end, consignes incohérentes) ;
- de vérifier, après chaque action, que le gain attendu est réellement obtenu ;
- d’alimenter la déclaration annuelle sur OPERAT avec des données fiables.
Nous détaillons cette articulation sur la page levier pilotage : GTB et régulation. En pratique, traiter les deux obligations séparément revient à payer deux fois les mêmes études.
Les échéances à retenir
| Situation | Échéance | Texte |
|---|---|---|
| Bâtiment tertiaire existant, système > 290 kW | 1er janvier 2025 (en vigueur) | Décret n° 2020-887 |
| Bâtiment tertiaire existant, système de 70 à 290 kW | 1er janvier 2030 | Décret n° 2025-1343 |
| Bâtiment neuf | Dès la construction | Décret n° 2023-259 |
| Remplacement d'un générateur | Lors du remplacement | Article R175-2 du CCH |
| Régulation pièce par pièce et calorifugeage (existant) | Reportés au 1er janvier 2030 | Décret n° 2025-1343 |
Le report de 2027 à 2030 ne doit pas être lu comme un répit sans conséquence. Les études, la consultation des entreprises et les travaux d’une GTB sur un bâtiment occupé prennent couramment plusieurs mois, et l’objectif 2030 du décret tertiaire, lui, n’a pas bougé. Le détail du calendrier et des conditions d’exemption figure sur notre page échéances 2030 et exemption TRI.
L'exemption pour temps de retour sur investissement
Le CCH prévoit qu’un propriétaire peut être exempté s’il démontre, par une étude, que l’installation d’un système conforme présente un temps de retour sur investissement supérieur à 10 ans. La méthode de calcul est fixée par l’arrêté du 7 avril 2023 : le coût d’investissement est établi à partir d’au moins deux devis, les aides financières sont déduites, et un gain énergétique par défaut est retenu lorsque le gain réel ne peut être justifié autrement.
Cette exemption doit être documentée et opposable en cas de contrôle. Elle est rarement pertinente lorsque des CEE peuvent financer une partie des travaux, puisque ces aides réduisent le TRI.
L'inspection périodique
Les systèmes d’automatisation et de contrôle, comme les systèmes de chauffage et de climatisation qui y sont reliés, doivent faire l’objet d’une inspection périodique au moins tous les cinq ans. Le rapport d’inspection est conservé dix ans. L’inspection vérifie que le système fonctionne, qu’il répond toujours aux exigences du CCH et formule des recommandations. Nous détaillons son contenu sur la page inspection périodique des systèmes.
Contrôles et risques en cas de non-conformité
Il n’existe pas de plateforme déclarative dédiée au décret BACS, comparable à OPERAT pour le décret tertiaire. La conformité est vérifiée dans le cadre des contrôles des règles de construction, sur la base des justificatifs que vous devez pouvoir produire : description du système, attestation de classe, étude d’exemption le cas échéant, rapports d’inspection.
Le montant exact des sanctions applicables fait l’objet de lectures divergentes dans les sources publiques : nous vous recommandons de le faire confirmer au cas par cas plutôt que de vous fier à un chiffre isolé. Au-delà de l’amende, le risque principal est ailleurs : un bâtiment non piloté a plus de difficultés à atteindre ses objectifs du décret tertiaire, s’expose à la publication de son non-respect, et voit sa valeur verte questionnée lors d’une cession ou d’un renouvellement de bail.
Financer sa mise en conformité
L’installation ou l’amélioration d’une GTB peut être en partie financée par les certificats d’économies d’énergie, au titre de la fiche BAT-TH-116. Point essentiel : seuls les systèmes de classe A ou B sont éligibles. La classe C, suffisante pour la conformité, ne l’est pas. Viser la classe B dès la conception est donc souvent un arbitrage rationnel. Nous en expliquons les conditions sur la page BAT-TH-116 : financer sa GTB.
Notre méthode pour une mise en conformité orientée résultats
Smart Tech, bureau d’études énergie indépendant, n’installe pas et ne vend pas de matériel. Notre rôle est de vous dire précisément ce que vous devez faire, et ce qui vous rapportera.
- Check-up : inventaire des bâtiments, puissances installées, systèmes existants, données disponibles. Vous savez quels sites sont concernés et à quelle échéance.
- Diagnostic de l’existant : évaluation de la classe actuelle de la régulation, écarts par rapport aux exigences du CCH.
- Arbitrage : conformité, exemption ou montée en classe B pour mobiliser les CEE, avec un calcul de TRI selon la méthode réglementaire.
- Feuille de route : intégration au plan d’actions du décret tertiaire, phasage multi-sites, budget.
- AMO travaux : cahier des charges fonctionnel, consultation des entreprises, suivi, réception et vérification de la classe obtenue.
- Accompagnement CEE : montage du dossier avant la signature des devis, pour maximiser le ROI de l’opération.
Nos experts ont accompagné plus de 5 millions de m² et plus de 150 clients, au sein de 5 pôles d’expertise : énergétique, automatisme, juridique et réglementaire, électricité CFO/CFA, CVC.
Questions fréquentes
Le décret BACS a-t-il été reporté à 2030 ?
Oui, en partie. Le décret n° 2025-1343 du 26 décembre 2025 a reporté au 1er janvier 2030 l’échéance applicable aux bâtiments tertiaires existants dont le système de chauffage ou de climatisation est compris entre 70 et 290 kW. En revanche, l’obligation pour les systèmes de plus de 290 kW reste en vigueur depuis le 1er janvier 2025, et les bâtiments neufs y sont soumis dès leur construction.
Comment savoir si mon bâtiment dépasse 70 kW ?
Il faut additionner la puissance nominale utile des générateurs de chauffage ou de climatisation qui desservent le bâtiment, en tenant compte, le cas échéant, de la ventilation associée. Cette information figure sur les plaques signalétiques et les dossiers des ouvrages exécutés. En cas de doute, notre simulateur et un échange avec un ingénieur permettent de trancher rapidement.
Une GTB existante suffit-elle pour être conforme ?
Pas nécessairement. Beaucoup de GTB installées avant 2020 ne réalisent pas le suivi horaire par zone, la conservation des données sur cinq ans ou la détection automatique des dérives. Une évaluation de l’existant selon la norme NF EN ISO 52120-1 permet de savoir si une mise à niveau logicielle suffit ou si des compléments sont nécessaires.
Le décret BACS s'applique-t-il au locataire ou au propriétaire ?
Le CCH fait peser l’obligation d’équipement sur le propriétaire du système de chauffage ou de climatisation, ce qui correspond le plus souvent au propriétaire du bâtiment. Le bail peut toutefois répartir différemment les travaux et les charges. Il est recommandé de clarifier ce point en amont, en cohérence avec la répartition retenue pour le décret tertiaire.
Peut-on financer une GTB conforme avec les CEE ?
Oui, via la fiche BAT-TH-116, à condition que le système atteigne la classe A ou B de la norme NF EN ISO 52120-1 et que les conditions de la fiche soient respectées, notamment l’engagement de l’obligé avant la signature du devis. La classe C, réputée conforme au décret BACS, n’est pas éligible.