Décret tertiaire
Le décret tertiaire désigne deux redevables pour un même local : le propriétaire et le locataire. Cette double responsabilité est souvent source de blocage : chacun attend que l’autre agisse, et les données de consommation circulent mal. Cette page explique comment le texte répartit les rôles, ce que le bail peut prévoir et qui déclare sur OPERAT.
> Cette page a une vocation informative. Elle ne constitue pas un conseil juridique. Pour la rédaction ou la renégociation d’un bail, rapprochez-vous de votre conseil habituel.
Mis à jour le 02/11/2026 · Lecture 4 min
Le Code de la construction et de l’habitation (article L174-1 et articles R174-22 et suivants) fait peser l’obligation de réduction des consommations sur les propriétaires et, le cas échéant, les preneurs à bail. Le texte organise un partage :
Concrètement, le décret tertiaire ne dit pas qui paie quoi. Il pose un principe de coopération et renvoie aux engagements contractuels des parties. Lorsqu’un bâtiment n’atteint pas ses objectifs, le préfet peut demander un programme d’actions établi conjointement, puis, faute d’accord, mettre en demeure chaque partie séparément de produire son propre programme (voir notre page sur les sanctions et contrôles).
Un propriétaire occupant porte seul l’obligation.
Le bail est le document de référence pour répartir les rôles. Plusieurs clauses ont un effet direct sur le décret tertiaire :
Pour les baux commerciaux, l’article R145-35 du Code de commerce interdit d’imputer au locataire certaines dépenses, notamment les grosses réparations au sens de l’article 606 du Code civil, ainsi que les travaux de mise en conformité ou de remise en état liés à la vétusté lorsqu’ils relèvent de ces grosses réparations. L’articulation entre ces règles et les travaux d’économies d’énergie doit être analysée bail par bail.
L’article L125-9 du Code de l’environnement impose une annexe environnementale aux baux portant sur des locaux de plus de 2 000 m² à usage de bureaux ou de commerces. Elle prévoit un échange d’informations sur les consommations et peut fixer un programme d’actions partagé. Pour un bâtiment assujetti au décret tertiaire, c’est l’outil naturel pour formaliser la coopération exigée par le texte. Rien n’empêche d’adopter une démarche équivalente, sur une base volontaire, pour des surfaces plus petites.
L’attestation numérique annuelle générée par OPERAT doit être annexée au bail et aux actes de vente : la performance énergétique devient une information contractuelle.
Le tableau suivant présente une répartition fréquemment observée. Elle est indicative : seule la lecture de votre bail permet de la confirmer.
| Type d'action | Porteur le plus fréquent | Point d'attention |
|---|---|---|
| Isolation, menuiseries, toiture (enveloppe) | Propriétaire | Souvent assimilé à de grosses réparations |
| Remplacement des équipements centraux (chaufferie, groupe froid, centrale de traitement d'air) | Propriétaire | Vérifier la clause travaux et la répartition des charges |
| GTB et régulation des équipements communs | Propriétaire | Le décret BACS peut l'imposer au propriétaire du système |
| Équipements privatifs (éclairage du plateau, climatisation propre au local) | Preneur | Selon l'état des lieux et les clauses d'aménagement |
| Réglages, consignes, horaires de fonctionnement | Preneur (ou exploitant mandaté) | Clause d'usage dans le bail ou l'annexe environnementale |
| Sobriété et comportements des occupants | Preneur | Sensibilisation et suivi interne |
| Collecte et transmission des données | Les deux | Accès aux données des compteurs et aux factures |
La difficulté principale tient au décalage entre celui qui investit (souvent le propriétaire) et celui qui paie les factures (souvent le locataire). Il se traite par la négociation : loyer, durée d’engagement, partage des économies.
Chacun déclare, sur la plateforme OPERAT, les entités fonctionnelles assujetties (EFA) qu’il maîtrise :
Le texte prévoit plusieurs délégations possibles. Un preneur peut confier la déclaration à son bailleur, et chacun peut mandater un tiers (fournisseur d’énergie, gestionnaire de réseau sous réserve de capacité technique, prestataire). La délégation transfère la saisie, pas la responsabilité : l’assujetti reste redevable de l’exactitude des données.
Pour les étapes concrètes de saisie, voir notre page OPERAT : déclarer pas à pas.
Un changement d’occupant ou une vente ne remet pas à zéro les obligations. Le nouvel assujetti peut conserver l’année de référence de ses prédécesseurs à condition de déclarer sur OPERAT les EFA liées : leur identifiant, les surfaces concernées et la date de début de propriété ou d’occupation. À défaut, l’année de référence ne peut pas être antérieure au changement d’assujetti, ce qui peut priver le nouvel occupant d’un historique favorable.
Lors d’une acquisition, récupérez donc les identifiants OPERAT, l’historique et les attestations.
Bureau d’études indépendant, nous intervenons pour le propriétaire, le preneur ou les deux, avec un diagnostic objectif sur lequel chaque partie peut s’appuyer.
Les deux. Le Code de la construction et de l’habitation désigne le propriétaire et le preneur à bail. Ils déterminent ensemble les actions à mener, puis chacun met en œuvre celles qui relèvent de sa responsabilité, notamment selon le bail. En cas de manquement, le préfet peut s’adresser à l’un, à l’autre ou aux deux.
Cela dépend du bail. Pour les baux commerciaux, l’article R145-35 du Code de commerce interdit d’imputer au locataire certaines dépenses, dont les grosses réparations au sens de l’article 606 du Code civil. Les travaux d’économies d’énergie doivent être analysés au regard de ces règles et des clauses du bail, idéalement avec votre conseil juridique.
Chacun déclare les entités qu’il maîtrise. En pratique, le locataire déclare souvent les locaux qu’il occupe, car il détient les factures, et le propriétaire déclare les surfaces qu’il occupe ou les parties communes. Le preneur peut confier la déclaration à son bailleur. La délégation ne transfère pas la responsabilité de l’exactitude des données.
L’annexe environnementale est obligatoire pour les baux portant sur des locaux de plus de 2 000 m² à usage de bureaux ou de commerces (article L125-9 du Code de l’environnement). En dessous, elle reste facultative mais constitue un bon outil pour organiser la coopération exigée par le décret tertiaire : échange de données et programme d’actions.