Décret tertiaire
Savoir si vous êtes concerné par le décret tertiaire semble simple : 1 000 m² de surface tertiaire. Dans les faits, la règle du cumul, la notion d’entité fonctionnelle et les cas particuliers (entrepôts, sites industriels, copropriétés, locaux vacants) génèrent de nombreuses erreurs d’assujettissement. Cette page vous aide à trancher, situation par situation.
Mis à jour le 02/11/2026 · Lecture 5 min
Le seuil s’apprécie sur la surface de plancher au sens de l’article R111-22 du Code de l’urbanisme. À défaut, les services de l’État admettent la surface utile brute ou l’ancienne SHON (source : DREAL, foire aux questions Éco Énergie Tertiaire).
Seules comptent les surfaces qui accueillent une activité tertiaire. Le secteur tertiaire se définit par exclusion : toute activité qui ne relève ni du secteur primaire (agriculture, extraction) ni du secteur secondaire (production industrielle). Bureaux, commerces, hôtellerie, restauration, enseignement, santé, logistique, centres de données, équipements sportifs ou culturels sont donc concernés, qu’ils soient marchands ou non.
Ne confondez pas la surface de plancher, qui sert à vérifier l’assujettissement, avec la surface de consommation énergétique déclarée sur OPERAT pour les ratios en kWh/m², qui inclut notamment les parkings intérieurs et les locaux techniques.
Un immeuble entièrement occupé par des activités tertiaires est assujetti dès que sa surface atteint 1 000 m². C’est le cas le plus simple.
Dans un bâtiment qui mêle logements et activités tertiaires, on additionne uniquement les surfaces tertiaires. Si leur cumul atteint 1 000 m², toutes les parties tertiaires sont concernées. Les logements ne sont pas comptés, sauf les logements de fonction liés à l’activité.
Les surfaces tertiaires de plusieurs bâtiments situés sur une même unité foncière ou un même site sont cumulées. Trois bâtiments de 400 m² sur la même parcelle forment donc un ensemble assujetti de 1 200 m².
L’entité fonctionnelle assujettie (EFA) est l’unité de déclaration sur OPERAT. Elle correspond à un ensemble de locaux occupés par un même assujetti, sur une localisation géographique précise.
C’est la conséquence la plus contre-intuitive du dispositif : une fois l’ensemble assujetti, chaque occupant est concerné, quelle que soit sa propre surface. Un locataire qui occupe 500 m² dans un immeuble de bureaux de 4 000 m² doit déclarer son EFA et viser ses objectifs.
| Situation (exemple illustratif) | Assujetti ? |
|---|---|
| Immeuble de bureaux de 1 200 m², un seul occupant | Oui, une EFA |
| Plateau de 400 m² dans une tour tertiaire de 6 000 m² | Oui, l'occupant déclare son EFA |
| Bâtiment mixte : 800 m² de commerces + 30 logements | Non, surfaces tertiaires inférieures à 1 000 m² |
| Deux bâtiments de 600 m² de bureaux sur la même unité foncière | Oui, cumul de 1 200 m² |
| Lieu de culte de 2 000 m² | Non, exemption |
Lorsqu’une EFA regroupe plusieurs activités (bureaux et restauration collective, par exemple), l’objectif en valeur absolue est réparti au prorata des surfaces.
L’article R174-22 du CCH exclut trois catégories :
Hors de ces cas, il n’existe pas d’exemption. Un monument historique reste assujetti, mais peut obtenir une modulation pour contrainte patrimoniale.
La logistique est une activité tertiaire. Un entrepôt d’au moins 1 000 m² est donc assujetti, même s’il n’est pas chauffé : ses consommations d’éclairage, de manutention ou de froid suffisent. La logistique constitue une catégorie d’activité à part entière dans la segmentation du dispositif, avec ses propres indicateurs d’intensité d’usage. Pour les spécificités du secteur, consultez notre page décret tertiaire et entrepôts logistiques.
Les surfaces de production industrielle ne sont pas concernées. En revanche, les bâtiments ou parties de bâtiments à usage tertiaire d’un site industriel le sont : bureaux, laboratoires, restaurant d’entreprise, et parfois stockage.
Pour le stockage, la doctrine des services de l’État (foire aux questions de la DREAL Normandie, 2022) distingue :
La qualification dépend du fonctionnement réel du site et doit être documentée. Voir notre page décret tertiaire et sites industriels.
Dans un immeuble en copropriété, l’assujettissement s’apprécie à l’échelle du bâtiment. Chaque copropriétaire occupant et chaque locataire déclare son EFA. Le syndicat des copropriétaires est également concerné : il doit transmettre aux occupants les données de consommation des parties communes et des équipements collectifs, afin que chacun puisse déclarer une consommation complète. Les services de l’État recommandent de retenir une année de référence commune aux différents lots, et le syndic peut faciliter cette coordination.
Des locaux vacants ne sont pas assujettis tant qu’ils restent inoccupés. Dès qu’une activité tertiaire s’y installe, le nouvel occupant devient assujetti et retient en principe sa première année pleine d’exploitation comme référence.
Le dispositif vise aussi les bâtiments neufs. Leur année de référence est la première année pleine d’exploitation déclarée, et, faute d’historique, la valeur absolue de leur catégorie est souvent l’objectif le plus pertinent à analyser.
L’assujettissement n’est jamais figé : un changement d’occupant, d’activité ou de découpage des lots peut faire entrer un bâtiment dans le dispositif. Un inventaire des surfaces et des occupants, rapproché des déclarations OPERAT, est la première étape de notre check-up énergétique.
Oui, si votre local fait partie d’un bâtiment ou d’un ensemble de bâtiments dont les surfaces tertiaires cumulées atteignent 1 000 m². Le seuil s’apprécie à l’échelle du bâtiment ou du site, pas de chaque occupant. Vous devez alors déclarer votre entité fonctionnelle sur OPERAT. Si l’ensemble reste sous 1 000 m², vous n’êtes pas assujetti.
L’EFA, ou entité fonctionnelle assujettie, est l’unité de déclaration sur OPERAT. Elle regroupe les locaux occupés par un même assujetti à une adresse donnée. Chaque EFA a son identifiant, ses surfaces, ses consommations, son année de référence et ses objectifs. Un même bâtiment peut compter plusieurs EFA, une par occupant ou par activité.
Oui. L’assujettissement dépend de l’activité et de la surface, pas du chauffage. Un entrepôt logistique d’au moins 1 000 m² est concerné, car il consomme de l’énergie pour l’éclairage, la manutention, la recharge des engins ou le froid. Ses objectifs en valeur absolue tiennent compte de cette catégorie d’activité.
Les surfaces de production ne sont pas concernées. Les surfaces tertiaires d’un site industriel le sont si elles atteignent 1 000 m² cumulés sur le site : bureaux, laboratoires, restauration, et stockage de longue durée assimilé à de la logistique. La frontière entre stockage lié au procédé et logistique doit être analysée au cas par cas.