Bail commercial : qui paie les travaux du décret tertiaire ?
Le bailleur estime que la consommation dépend de l'usage du locataire ; le locataire répond que l'isolation et le chauffage relèvent du propriétaire. Pendant ce temps, l'échéance 2030 approche. Dans le décret tertiaire, la question « locataire ou propriétaire ? » n'a pas de réponse unique : elle se construit, bâtiment par bâtiment, à partir de l'obligation partagée, du bail et d'une gouvernance commune.
- Propriétaire et preneur sont tous deux redevables de l’obligation de réduction des consommations.
- Le décret ne répartit pas le coût des travaux : c’est le bail, et à défaut le droit commun des baux, qui guide la répartition.
- L’annexe environnementale est obligatoire pour les baux de bureaux ou de commerces de plus de 2 000 m².
- Répartir par poste (enveloppe, équipements, exploitation, usages) clarifie les responsabilités.
- Cet article est informatif : pour l’interprétation de votre bail, consultez un avocat.
Une obligation partagée
L’article L174-1 du Code de la construction et de l’habitation impose la réduction des consommations d’énergie finale dans les bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles de bâtiments accueillant 1 000 m² ou plus d’activités tertiaires. Le texte vise expressément les propriétaires et, le cas échéant, les preneurs à bail. Les deux parties sont redevables, chacune pour ce qui la concerne.
Concrètement, cela se traduit à deux niveaux :
- La déclaration sur OPERAT. Chaque partie doit pouvoir déclarer ou faire déclarer les consommations des surfaces dont elle a la charge. Propriétaire et preneur s’organisent pour savoir qui saisit quoi, et pour se transmettre les données nécessaires. Notre page OPERAT : déclarer pas à pas détaille le fonctionnement.
- L’atteinte de l’objectif. Les actions de réduction relèvent tantôt du bâti, tantôt des équipements, tantôt de l’usage des locaux. Aucune des deux parties ne peut, seule, atteindre l’objectif sur un bâtiment occupé.
Notre page décret tertiaire : locataire ou propriétaire, qui fait quoi ? présente la répartition des rôles de façon générale. Cet article se concentre sur la question du financement.
Ce que dit le bail, et ce qu’il ne dit pas
Le décret tertiaire fixe une obligation de résultat, mais il ne dit pas qui finance quels travaux. C’est donc vers le bail qu’il faut se tourner, puis vers les règles générales applicables aux baux commerciaux.
Les clauses à relire
Un audit du bail commence par quelques clauses précises :
- la clause relative aux travaux et aux réparations (entretien courant, grosses réparations, mise en conformité) ;
- la clause de répartition des charges, et l’inventaire des catégories de charges, impôts, taxes et redevances ;
- les clauses relatives à l’usage des locaux et aux horaires d’exploitation ;
- les éventuelles clauses relatives à l’accès aux données de consommation et aux compteurs.
Ce que les baux anciens ne prévoient pas
La plupart des baux signés avant 2019 n’évoquent pas le décret tertiaire. Ils sont souvent muets sur la transmission des consommations, sur la répartition des travaux d’efficacité énergétique et sur la coordination entre les parties. Dans le cas des baux commerciaux, le Code de commerce encadre par ailleurs les charges et travaux qui peuvent être mis à la charge du preneur, notamment pour les grosses réparations. L’application de ces règles à un projet de travaux du décret tertiaire dépend de la rédaction de chaque bail et de la nature des travaux : c’est un sujet pour votre avocat, pas pour un bureau d’études.
Notre rôle, en tant que bureau d’études énergie, est différent : objectiver la situation technique, identifier les actions, les chiffrer et les rattacher à des postes clairs, de sorte que la discussion juridique et commerciale s’appuie sur des éléments fiables.
L’annexe environnementale
Depuis la loi Grenelle II, l’article L125-9 du Code de l’environnement impose une annexe environnementale pour les baux portant sur des locaux de plus de 2 000 m² à usage de bureaux ou de commerces. Son contenu a été précisé par le décret n° 2011-2058 (lien externe vers Légifrance, nouvel onglet, rel="noopener").
Cette annexe prévoit notamment l’échange d’informations sur les consommations réelles d’énergie et d’eau, et un engagement des deux parties sur un programme d’actions visant à améliorer la performance environnementale du bâtiment et des locaux loués.
Pour les surfaces concernées, l’annexe environnementale est le cadre naturel pour organiser la mise en œuvre du décret tertiaire. Pour les baux qui n’y sont pas soumis, rien n’interdit d’adopter volontairement une démarche comparable, souvent appelée « bail vert », par avenant ou lors du renouvellement.
Répartir les actions : exemples par poste
Une méthode pragmatique consiste à classer les actions du plan par poste, puis à examiner pour chacune qui en a la maîtrise. Le tableau ci-dessous présente une répartition indicative, fréquemment observée, qui ne préjuge pas de ce que prévoit votre bail.
| Poste | Exemples d’actions | Maîtrise habituelle |
|---|---|---|
| Enveloppe | Isolation de toiture, remplacement des menuiseries, protections solaires | Plutôt le propriétaire |
| Production et distribution de chaleur ou de froid | Remplacement de chaudière, pompe à chaleur, calorifugeage des réseaux | Plutôt le propriétaire, selon le bail |
| Pilotage | Gestion technique du bâtiment, régulation, programmation horaire | Partagée : installation côté propriétaire, paramétrage et usage côté preneur |
| Éclairage | Passage en LED, détection de présence | Variable : parties communes côté propriétaire, locaux privatifs selon le bail |
| Exploitation | Réglage des consignes, maintenance, suivi des dérives | Exploitant désigné par le bail |
| Usages | Horaires, extinction des équipements, informatique, process | Plutôt le preneur |
Cette lecture par poste a deux avantages. Elle évite de raisonner en bloc (« tout est au propriétaire » ou « tout est au locataire »). Elle permet aussi de mettre en regard le coût de chaque action et le bénéfice que chaque partie en retire : un preneur qui paie ses consommations a intérêt à des travaux qui réduisent sa facture, même s’ils sont portés par le bailleur.
> Exemple illustratif. Dans un immeuble de bureaux mono-locataire, le bailleur engage le remplacement du système de régulation du chauffage. Le preneur s’engage de son côté à adapter les horaires d’occupation et à faire respecter les consignes de température. Les deux actions sont inscrites dans le programme d’actions de l’annexe environnementale, avec un indicateur de suivi commun.
Pour approfondir le cas des immeubles de bureaux, voir notre page décret tertiaire pour les bureaux.
Mettre en place une gouvernance commune
La répartition des coûts n’est qu’une partie de la réponse. Les organisations qui avancent sont celles qui ont installé une gouvernance commune, simple et régulière.
Un comité bailleur-preneur
Une réunion annuelle, idéalement avant l’échéance de déclaration OPERAT du 30 septembre, permet de partager les consommations, de valider les données déclarées et de faire le point sur l’avancement du plan d’actions. Pour les baux soumis à l’annexe environnementale, ce comité en est la traduction opérationnelle.
Des données partagées
Chaque partie doit savoir qui collecte quelles consommations et comment elles sont transmises. Les compteurs communs, les sous-compteurs et les parties communes sont des sources fréquentes d’incohérence entre les déclarations du bailleur et celles du preneur.
Un plan d’actions unique
Plutôt que deux plans parallèles, un plan d’actions et un plan pluriannuel de travaux communs, avec pour chaque action un porteur, un calendrier, un coût et un gain attendu. C’est ce document qui permet de démontrer, le moment venu, que la trajectoire est suivie.
Un tiers neutre
Un bureau d’études indépendant, sans lien avec un fournisseur d’énergie ni avec un installateur, peut objectiver les gains attendus de chaque action. C’est souvent ce qui débloque une discussion où chacune des parties soupçonne l’autre de vouloir lui faire porter l’essentiel de l’effort.
Questions fréquentes
Le décret tertiaire s’applique-t-il au locataire ou au propriétaire ?
Aux deux. L’article L174-1 du Code de la construction et de l’habitation vise les propriétaires et, le cas échéant, les preneurs à bail. Chacun est redevable pour ce qui le concerne : déclaration des consommations sur OPERAT et contribution aux actions de réduction. Leur organisation pratique dépend du bail et de la manière dont les surfaces sont occupées.
Qui paie les travaux du décret tertiaire dans un bail commercial ?
Le décret ne fixe pas de répartition. C’est le bail qui s’applique, dans le cadre des règles du Code de commerce sur les charges et travaux imputables au preneur. En pratique, les travaux sur l’enveloppe et les gros équipements relèvent souvent du bailleur, les usages du preneur. Pour votre situation, consultez un avocat.
L’annexe environnementale est-elle obligatoire ?
Elle est obligatoire pour les baux portant sur des locaux de plus de 2 000 m² à usage de bureaux ou de commerces, en application de l’article L125-9 du Code de l’environnement. Elle organise l’échange des consommations et un programme d’actions commun. En dessous de ce seuil, une démarche de bail vert volontaire reste possible.