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Décret tertiaire pour les foncières : piloter la trajectoire d'un portefeuille
Pour une foncière ou un asset manager, le décret tertiaire n’est pas une addition d’obligations immeuble par immeuble : c’est une trajectoire de portefeuille à tenir jusqu’en 2050, avec des locataires qui détiennent une partie des leviers et des investisseurs qui demandent des comptes. La difficulté n’est pas de comprendre la règle, mais d’arbitrer où investir, dans quel ordre, et avec qui.
Pourquoi le décret tertiaire se gère à l'échelle du portefeuille
Le texte (article L174-1 du code de la construction et de l’habitation, décret n° 2019-771) raisonne par entité fonctionnelle assujettie (EFA) : un immeuble entier, un étage loué, un ensemble de lots sur un même site. Une foncière détient donc souvent plusieurs dizaines, voire centaines d’EFA, chacune avec son année de référence, sa catégorie d’activité et son objectif.
Les traiter une par une conduit à deux erreurs fréquentes :
- Investir là où c’est visible plutôt que là où c’est rentable. Un immeuble emblématique peut déjà être proche de sa valeur absolue, quand un actif secondaire concentre l’écart à combler.
- Choisir objectif et année de référence sans vision d’ensemble. Ce choix pèse directement sur l’effort à fournir ; il se fait avec la même méthode sur tout le parc, puis se documente.
Le dispositif prévoit par ailleurs la possibilité de mutualiser les résultats à l’échelle de tout ou partie d’un patrimoine, selon les modalités fixées par les textes d’application. L’intérêt et les conditions de cette mutualisation sont à étudier au cas par cas, selon votre structuration juridique et la disponibilité de la fonction dans OPERAT.
Catégories d'activité concernées dans OPERAT
Un portefeuille diversifié mélange des catégories aux objectifs très différents. Les plus fréquentes chez les foncières :
- Bureaux (bureaux standards, avec ou sans restauration d’entreprise, salles serveurs, etc.)
- Commerce : centres commerciaux, galeries, grandes surfaces, commerces de détail. Depuis l’arrêté « valeurs absolues VI » du 01/08/2025 (JO du 06/09/2025), toutes les catégories disposent d’un objectif 2030, y compris les commerces qui en étaient jusque-là dépourvus.
- Logistique et entreposage
- Hôtellerie, santé, enseignement pour les foncières spécialisées
Chaque valeur absolue se décompose en une part chauffage-ventilation-climatisation (dépendante de la zone climatique et de l’altitude) et une part usages (modulée par des indicateurs d’intensité d’usage : horaires, densité d’occupation…). Les fiches officielles sont publiées sur le site du ministère.
Répartition bailleur / preneur : qui fait quoi
L’obligation pèse conjointement sur le propriétaire et le preneur, chacun pour les actions qui relèvent de lui. En pratique :
| Sujet | Bailleur | Preneur |
|---|---|---|
| Enveloppe, équipements communs (production de chaleur et de froid, GTB centrale) | Investit | Usage conforme |
| Équipements privatifs, aménagements, éclairage des parties louées | Selon bail | Investit |
| Données de consommation | Parties communes | Parties privatives |
| Déclaration OPERAT | Selon répartition convenue | Selon répartition convenue |
| Sobriété (horaires, consignes, usages) | Règles d'exploitation | Comportements |
Pour les baux portant sur des locaux de bureaux ou de commerces de plus de 2 000 m², l’annexe environnementale (article L125-9 du code de l’environnement) constitue le support naturel de cette répartition : échanges de données, programme d’actions, suivi annuel. Pour les autres baux, une clause dédiée ou un avenant évite les zones grises. Le sujet est approfondi dans notre page locataire ou propriétaire : qui fait quoi.
Postes de consommation dominants dans un parc de foncière
Ils varient selon la catégorie : chauffage, climatisation, ventilation et informatique des preneurs en bureaux ; froid alimentaire, éclairage et traitement d’air en commerce ; éclairage de grande hauteur, chauffage des cellules et froid en logistique. Le premier travail consiste à séparer, dans ces consommations, la part bailleur et la part preneur : c’est elle qui conditionne le plan d’actions.
Leviers prioritaires et plan pluriannuel
Nous construisons la trajectoire d’un portefeuille en trois couches :
- Exploitation et pilotage (réglages, programmation horaire, GTB) : investissements limités, effets rapides, souvent partagés avec les preneurs
- Équipements (production de chaleur, pompes à chaleur, éclairage LED, variation de vitesse) : arbitrés au renouvellement
- Enveloppe (isolation, menuiseries) : alignée avec les cycles de rénovation lourde et les relocations
Le plan pluriannuel de travaux hiérarchise les actifs selon l’écart à l’objectif, le temps de retour et le calendrier locatif. Lorsque l’objectif est hors d’atteinte sur un actif (contraintes architecturales ou patrimoniales, coûts manifestement disproportionnés), un dossier de modulation se prépare sur la base d’une étude énergétique.
Valeur verte et reporting ESG
Le respect de la trajectoire est un argument de valorisation et de commercialisation : acquéreurs et locataires grands comptes examinent l’attestation OPERAT, numérique et pleinement obligatoire depuis le 01/07/2026. L’effet sur la valeur dépend de la localisation, de la catégorie et du profil des preneurs ; il ne se résume pas à un pourcentage générique.
Côté reporting, les données OPERAT alimentent directement :
- les indicateurs énergie de votre rapport extra-financier (selon votre assujettissement à la CSRD et aux obligations de l’article 29 de la loi énergie-climat pour les investisseurs) ;
- les questionnaires investisseurs et labels sectoriels que vous suivez.
L’enjeu est d’avoir une seule source de vérité, cohérente entre OPERAT, la comptabilité énergétique et le reporting.
Autres obligations souvent concernées dans un portefeuille
- Décret BACS : systèmes de chauffage ou de climatisation de plus de 290 kW depuis le 01/01/2025, entre 70 et 290 kW au 01/01/2030 pour l’existant. Technique GTB : voir smt-en.com.
- Loi APER : parkings extérieurs de plus de 1 500 m² (ombrières sur au moins 50 % de la surface, échéances 2026-2028 avec reports possibles sous conditions), toitures lors de constructions, extensions ou rénovations lourdes de plus de 500 m² d’emprise.
- IRVE (loi LOM) : parcs de plus de 20 places des bâtiments non résidentiels existants, avec un périmètre à vérifier au cas par cas.
- Audit énergétique : selon la consommation de la société propriétaire ou exploitante (seuil de 2,75 GWh/an).
Approche multi-sites
Pour un portefeuille, la méthode compte plus que l’outil :
- inventaire des EFA et rattachement aux bons SIREN (bailleur, preneurs) ;
- collecte des données par point de livraison, avec mandats de récupération (voir déclarer un patrimoine multi-sites) ;
- choix homogène des années de référence et des objectifs ;
- tableau de bord par actif : écart à l’objectif 2030, actions engagées, part bailleur et part preneur.
CEE pertinentes pour une foncière
Les CEE (période P6, 2026-2030) financent une partie des travaux si le rôle actif et incitatif de l’obligé est formalisé avant la signature du devis. Fiches courantes en parc tertiaire : BAT-TH-116 (GTB de classe A ou B), BAT-TH-163 et 164 (pompes à chaleur, avec coup de pouce chauffage tertiaire jusqu’au 31/12/2027 pour les travaux achevés), BAT-EQ-127 (LED, non cumulable avec BAT-TH-116) et les fiches d’isolation BAT-EN. Notre accompagnement CEE vise à maximiser le ROI de chaque opération.
Questions fréquentes
Une foncière peut-elle déléguer la déclaration OPERAT à ses locataires ?
Oui, la déclaration peut être réalisée par l’un ou l’autre, ou par un mandataire. Mais bailleur et preneur restent tous deux redevables : une délégation sans contrôle expose la foncière en cas d’erreur ou d’oubli du locataire. Formalisez la répartition dans le bail ou l’annexe environnementale et vérifiez chaque année les attestations.
Faut-il choisir la même année de référence pour tous les actifs ?
Non, l’année de référence se choisit par EFA, entre 2010 et 2022, sous réserve de disposer de données complètes sur 12 mois. Une méthode homogène reste préférable : elle permet de comparer les actifs et de justifier les choix devant un auditeur ou un acquéreur.
Que se passe-t-il pour un actif vendu en cours de trajectoire ?
L’obligation suit le bâtiment : l’acquéreur reprend la trajectoire et l’historique déclaré. Le vendeur a intérêt à transmettre des données propres, une attestation à jour et l’état du plan d’actions. Côté acquéreur, ces éléments font désormais partie de la due diligence technique, au même titre que les diagnostics réglementaires.
Comment intégrer le décret tertiaire au reporting ESG sans doublon ?
En partant des données déclarées dans OPERAT et en les rapprochant de la comptabilité énergétique utilisée pour le reporting. Les écarts entre les deux sources (périmètres, corrections climatiques, surfaces) doivent être expliqués. Un référentiel unique par actif évite les contradictions entre rapport annuel et déclarations réglementaires.